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房产企业设计阶段工程成本控制策略探析

时间:2018-04-16 来源:绿色环保建材 作者:曹璐佳 本文字数:2673字
  摘要:通过开展有效的工程成本管理, 可以帮助房产公司开源节流, 对于工程项目的建设和经济效益的提升都起到了重要帮助。同时, 工程造价控制要想取得预期成效, 还必须树立全过程控制理念, 在项目设计、施工等各个阶段加以落实。文章以工程项目设计阶段为例, 分别从规划指标、单体设计、地下车库、基础设施以及景观绿化等方面, 就工程成本管理相关工作的具体开展进行了分析。
  
  关键词:房产公司; 工程项目; 设计阶段; 工程成本;
  
  1 引言
  
  设计阶段是工程成本控制的重要环节, 设计图纸的优劣、设计内容是否全面、设计进度是否受控等, 都会对实际的工程成本控制成效产生影响。在日趋激烈的行业竞争中, 房产公司如何在满足消费者需求和提高经济收益之前寻求平衡, 成为工程成本管理需要重点考虑的问题之一。因此, 探究设计阶段工程成本控制的可行性策略, 对促进房产公司工程项目的顺利建设也有重要意义。
  
  2 规划指标方面
  
  2.1 提高可售率
  
  在土地取得时, 该宗土地的容积率就有明确的要求, 不可更改, 也就是说该宗土地的地上建筑面积是不可更改的。但是在规划时可以尽量提高可销售面积, 降低小区的不可以销售的配套面积, 例如在满足基本需求的条件下, 适当控制不可售面积, 从而提高房屋面积的可售量, 房屋可售面积的增加, 可以增加销售金额, 相对降低工程成本。
  
  2.2 控制地下停车位和地面停车位的比例
  
  地下车库主要为钢筋混凝土, 对消防、防水要求较高, 因此, 其工程造价也就较高, 一般工程造价在2500元/m, 一个地下停车位建安成本约10~12万元, 一个地面停车位建安成本在1万元以内。所以在能保证满足规划方面要求的停车位数量、确保小区绿化面积及效果的前提下, 尽可能增加地面上的停车位数量, 从而控制地下停车位数量, 以降低工程成本投入。
  
  3 单体设计方面
  
  单体设计需要进行限额设计和结构优化, 优化后的结构一般会达到指标更经济、建筑空间和室内使用更合理、结构安全度更高、现场施工更方便的效果, 是一个统筹考虑、综合最优的结果, 也就说建筑结构的优化既为“更经济” (省钱) , 也为“更安全”.
  
  3.1 单体的建筑柱网的选择方正柱网
  
  方正柱网可以提高地下室停车位利用率, 同时考虑与地下车库柱网的关系, 避免可能因此产生转换层, 因为转换层在钢筋含量、混凝土含量、模板含量都比标准层多几倍, 相应的建筑安装费用也就成倍增长, 对工程成本的控制不利, 所以要尽量减少、避免转换层。
  
  3.2 外墙造型的优化
  
  我们知道建筑物周长与建筑面积比, 即建筑周长系数K周, 一般来说, 这个系数越低, 其工程造价就越低。在平面设计时, 平面形状复杂不规则, 这会使外墙的砌体工程、保温工程、脚手架工程等工程量增加, 从而增加工程成本。在满足使用功能的前提下, 注重平面形状, 降低建筑周长系数, 降低成本, 节约投资。
  
  4 地下车库方面
  
  地下车库可通过优化地下停车场的柱网及车位划线来控制成本。合理安排地下停车场的停车位及路网, 车道两边停车, 可以一定程度上提高停车场的利用率。现在各个地方对停车位的尺寸要求各有不同, 所以停车位的设计需要结合当地要求, 结合各种车辆外型尺寸的不同, 地下车库柱网的不同, 合理组合排列, 尽可能多出停车位。在停车场面积一定的情况下, 多出的几个、十几个停车位, 就增加几万、几十万的销售收入, 从而相对降低了建筑安装费用。停车位的排列与地下车库的柱网尺寸关系重大, 方正的柱网比异型的柱网停车位使用效率高得多。
  
  5 基础设施方面
  

  5.1 给排水管网的设计
  
  给排水工程在房屋建筑中的分布范围较广, 主要的造价控制策略有:一是要结合建筑整体结构, 对于建筑内部给排水管线的分布、走向执行就近原则, 严控管网设计用量;二是要合理选择给排水管网的材料, 要以符合工程需要为前提, 在保证建筑正常排水需求的基础上, 挑选一些价优、质好的管材, 这样对于降低采购费用也有一定的帮助。
  
  5.2 供配电房的设计
  
  通过调查周边小区的用电情况, 大致确定电缆的型号, 满足用户的用电需求。同时, 在电缆采购、安装过程中也要坚持协调性原则, 通过提前做好设计确保一次性安装完成, 尽量避免因设备选型错误、电缆型号不匹配等原因导致后期安装工程重复施工。除此之外, 确定整个工程项目中电力能源的使用分布情况, 找出中心点建设供配电房, 以确保小区内高压电缆、低压电缆的总长度最短, 从而节省了材料费用。
  
  6 景观绿化方面
  
  现代工程项目更加重视绿色规划, 尤其是在一些中高档的小区, 对于景观绿化的面积、整体设计、内部布局都有严格要求, 因此景观绿化也成为工程成本控制的主要方面。
  
  6.1 硬质设计的成本控制
  
  首先, 要科学选择硬质景观布局位置, 通过控制硬质比例实现造价控制。如在小区整体规划中, 着重做好功能分区, 在控制成本的同时又满足观赏需求, 可以在绿化区的出入口、中心地带以及其他人流量较为集中的区域进行景观布局, 打造“少而优”的精品景观, 其余次要部位, 仅做通过性考虑, 在突出重点的同时又可以降低景观造价成本;其次, 景观所用的材料也要坚持“物美价廉”的原则, 例如园区环路选用沥青, 景观道路应采用当地石材, 并采用简化铺装样式、控制面层厚度等方式实施造价控制。景观也应当以形式多样的微景观为主, 既可以满足不同人群的观赏需求, 又便于实施造价控制。
  
  6.2 绿化设计的成本控制
  
  小区绿化面积占比最大, 且绿化等需要长期维护, 后期养护、管理花费较多。因此, 在设计阶段就需结合后期围护成本, 提前做好规划, 并采取必要的措施, 为强化成本控制、节减成本提供一定的帮助。如绿化种植一般包括乔木、灌木和地被, 其中乔木造价占比最高, 乔木种类较多, 且不同树种之间价格差异较大, 故苗木选择应重点关注形态、品种, 避免过分追求规格;灌木部分前期投入较大, 一定周期后还需考虑整体更换, 且后期养护投入较多, 故应通过控制灌木种植面积, 降低后续成本投入;地被种植, 应考虑大面草坪为主, 为园区内业主活动提供场地, 并可有效降低成本投入。
  
  其次, 考虑苗木成活等因素, 绿化设计所选的植物应当以乡土树种为主, 控制外地树种的引进, 可做观赏性树种作为点缀, 通过错落搭配可以提高观赏价值, 有能够构建其稳定的生态系统, 降低了后期管理工作压力和养护成本。
  
  7 结语
  
  工程成本管理是房产公司日常管理工作中的核心组成部分, 成本控制的强弱也直接关系到房产公司的经营利润。设计阶段为后续的施工提供了参考与支持, 同时也是影响成本管理的关键阶段, 正确处理好技术与经济的统一, 通过对设计阶段工程成本的提前筹划和有效管理, 实现设计阶段成本管理的核心目标, 从而达到维护企业经济效益的目的。
    曹璐佳.房产公司工程项目设计阶段的工程成本管理[J].绿色环保建材,2018(03):74.
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