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新城镇化房地产业可持续发展问题与对策

时间:2015-09-19 来源:学术堂 所属分类: 可持续发展论文

  十八大以来,新型城镇化问题已成为社会各界关注的重要议题之一。中国新型城镇化以以人为本、“四化”同步、集约高效、绿色低碳等为特色。新型城镇化给房地产业新一轮发展带来了难得的机遇,同时也伴随着严峻的挑战。房地产业能否实现可持续发展,决定了房地产业的命运,也必将深刻地影响中国新型城镇化的进程。

  一、房地产业对新型城镇化的推动作用

  中国房地产业取得了不容置疑的成就,不仅为中国新型城镇化发展奠定了物质基础,也推动了新型城镇化的发展。房地产业对新型城镇化的推动作用,主要体现在以下几方面:

  1. 房地产业发展为人们在城镇安居乐业创造了良好的物质条件。房地产业是城镇化的重要载体。新型城镇化是“以人为本”的城镇化,因此,必须首先解决进城农民的居住问题。城镇化发展必然伴随着大量人口由农村进入城镇,城镇原有住宅小区需要改造,新建住宅小区需要增加,城镇规模需要扩大,城镇设施需要完善,这就要求房地产业跨越式发展。而房地产业发展大大改善了进城农民的居住条件和生活环境,为他们实现全面发展创造了良好的前提条件。同时,房地产业发展还可以为城镇化提供基础设施,既直接拉动城镇经济增长,又为城镇化发展奠定了硬件基础,促进经济的持续增长。

  2. 房地产业发展提升了城镇的整体功能和形象。房地产业通过建筑材料、资金、劳动力等改变了城镇的空间形态,促进了城镇内在结构和功能的优化,便利了居民生活,提升了城镇整体形象。中国城镇化进程长期滞后于工业化,城镇的发展滞后于经济增长。在城镇化进程中,城镇的发展需要进行旧城改造,基础设施的提升需要大量投入。房地产企业参与旧城改造和基础设施建设,不仅使房地产业得到了快速发展,还优化了城镇的空间结构,改善了城镇的投资环境,提升了城镇的整体功能与形象,提高了城镇的综合竞争力。[1]

  3. 房地产相关产业发展为新型城镇化奠定了坚实的产业基础。在新型城镇化进程中,房地产业具有产业关联度大、产业链长的特点,是国民经济的先导型、基础性产业。据统计,与房地产直接相关的上下游产业有近 60 个。[2]因此,房地产业能通过较大的乘数作用,直接或间接引导和影响很多相关产业的发展,并为新型城镇化条件下其他产业的发展提供先导性和基础性条件。目前,中国钢铁、建材等产业的产能严重过剩,急需寻找新的需求热点。房地产业的适度发展可以保持和扩大对这些产品持续、有效的需求,为相关产业的结构升级赢得时间,提供财力。同时,房地产业发展促进了家庭装修、物业维修管理等服务业的发展,并催生了新的服务行业,如房地产评估、房地产中介、房地产金融、房地产买卖与租售等,为社会提供了新的就业机会。基于国民经济各产业均衡发展的要求,人们对中国房地产业过去的超高速发展有不同的看法,但不容置疑的是,房地产及其相关产业的发展,为中国过去的经济增长发挥了重要的引领带动作用,也为中国新型城镇化发展提供了产业支撑。

  二、新型城镇化为房地产业发展带来的契机

  2013 年 12 月召开的中央城镇化工作会议提出了城镇化的六大任务,其中“推进农业转移人口市民化”、“提高城镇建设用地利用效率”、“优化城镇化布局和形态”和“提高城镇建设水平”任务都与房地产业的发展有着密切关系。新型城镇化战略的实施所伴随的城镇人口聚集、城镇规模扩大和城镇结构优化等,都为房地产业提供了难得的发展契机,表现为以下几个方面:

  1. 新型城镇化为房地产业发展提供了庞大的刚性需求。如果说房地产业是创造供给,那么城镇化则主要是创造需求。新型城镇化既要改善城镇原有户籍居民的住房需求,也要满足城镇既有非户籍人口和新增城镇人口的居住需求,因此,城镇化水平的提升为房地产业发展提供了巨大的需求潜力。[3]

  在中国快速城镇化进程中,不少城镇出现了“城中村”,那里居住条件、消防设施等都比较差,需要进行改造,原有的旧城、危旧房和棚户区也需要改造,以提高土地的使用效率,改善原有居民的居住条件; 同时,每年有 2000 多万的农村人口转移进城,他们的住房需求需要通过房地产业的发展得到满足。

  按照 2020 年达到人均 35 平方米住房面积的目标计算,将有 60%的住房需求来自新型城镇化,属于刚性需求,[4]这给房地产业发展提供了重要契机。

  新型城镇化为中国房地产业发展创造了庞大的刚性需求,拉动了全社会对房地产业的投资,夯实了房地产业发展的基础。实证分析表明,城镇化水平与房地产业的产品需求和投资需求之间都存在显着的正相关关系。城 镇 化 率 每 提 高 1%,会 带 来122. 34 万平方米的房地产需求,这说明城镇化的发展会带动房地产需求的增加,且影响效果明显; 城镇化率每提高 1%,房地产开发投资金额需要增加70. 79 亿元,这说明城镇化的发展需要房地产供给的积极配合,需要开展更多的房地产开发投资活动,以满足不断扩张的城镇化需求,且这种促进效果是明显的。[5]今后,中国城镇化发展速度将会进一步加快,对房地产业的需求将进一步增加。

  2. 新型城镇化为中国房地产业开拓了新的、更广阔的发展空间。进入 21 世纪,中国房地产业虽然发展较快,但主要集中于消费型商品住宅的建造,以满足人们的居住需求与投资需求,发展空间非常狭窄。新型城镇化大大拓展了房地产业的发展空间。

  一般说来,判断城镇化是否基本完成的两大标志是人口在城镇中的聚集程度和城镇基础设施的完善程度。也就是说,在城镇化进程中作为房地产开发企业,有两件事要做: 一是要建造住房供人们居住,二是要参与城镇基础设施建设。开发商如果能够根据自身的状况进行转型创新,改变提供住宅的单一业态,以房地产作为平台,服务于第二、三产业的非住宅物业需求,服务于城镇低效土地的再开发,服务于文化创意、旅游度假、养老产业等新兴产业和城镇基础设施建设,提供更多的专业服务和有效的运营管理,将会创造出房地产业新的发展空间。[6]

  3. 新型城镇化为房地产业创造了可持续的发展氛围。基于传统城镇化理念和利润最大化目标,房地产企业更倾向于使用低价建筑材料,降低开发成本,较少使用低碳、环保的新型材料; 尽量减少绿地面积,不断提高容积率,提高开发密度,使人们和自然的距离越来越远。

  新型城镇化强调“以人为本”和生态、低碳、绿色的可持续发展观,强调城镇的生态化、住区的宜居化、建筑的绿色化和智能化,这就要求开发商在设计、生产、服务等环节突出“以人为本”的理念,突出可持续发展原则。如开发商在设计和建造房屋时更多地采用精装修方式。精装修房由于现场以拼接和安装为主,施工现场噪音低,污染少,废料少。按照工业生产方式,通过标准化和规模化生产,降低成本费用,实现建筑材料的重复使用。通过“量身定做”的布局,精细化地满足人们的差异化需求,提高建筑室内的舒适程度。

  三、中国房地产业可持续发展存在的问题及原因

  进入 21 世纪,作为国民经济新的增长点,房地产业为新型城镇化的发展做出了贡献,但也存在着很多问题,阻碍了新型城镇化的可持续发展。
  
  1. 房地产市场的垄断影响了房地产业的可持续发展。为追求最大利润,房地产价格水平较高,房地产的有效供给少,降低了资源的配置效率,损害了消费者利益和社会福利,也阻碍了市场机制的调节作用。目前,在一些地区,有的房地产开发商利用自身的经济优势和社会资源,取得了对地产的垄断购买权和房产的垄断销售权,加之购买者较强的需求刚性等因素的制约,使房地产市场不能实现较充分的竞争。

  2. 住房需求的结构性矛盾损害了人民群众尤其是低收入群体的利益。住房具有居住和投资双重属性。人们购买住房或者是为了居住,满足人们的生存需要,或者是为了投资赚钱,实现收益最大化。

  前者需求弹性小、刚性大,需求数量有下限,即使价格上涨也不得不购买,从而使房价呈刚性上涨; 后者需求弹性大,需求数量几乎无上限,当价格上涨时,房价上涨预期使“为卖而买”的投资性需求增加,从而推动房价的进一步上涨。在市场机制的作用下,居住需求与投资需求的相互作用大大推动了房价的“畸形”上涨。高收入群体可以通过自筹或贷款购买多套商品房,中等收入群体只能借助于几代人的积蓄和银行贷款购房而成为“房奴”,低收入群体基本上无力购买商品房。[7]开发商以追求利润最大化为目的,政府也有一定的逐利性,致使经济适用房、廉租房、两限房等保障性住房开发量小。中低收入群体的居住需要不能得到满足,其住房保障问题成了当前中国社会稳定发展的主要障碍之一。

  3. 房价的持续走高阻碍了人口向城镇的自由转移。房地产价格包括土地价格、房地产税费、建筑与安装成本和开发商利润等。其中,土地价格和房地产税费所占比重较大,一般为 40% ~ 50%,中国房价的过快上涨与此有密切关系。房价的持续走高源于中国土地管理的二元结构、[8]以招拍挂为主的定价方式、商业化的房地产需求模式、地方财政对土地收入的严重依赖以及银行资金的过量供给。地方政府、商业银行、房地产企业、投资性购房者等主体在房价上涨方面利益是一致的,这推动了中国房地产价格持续走高,尤其是住宅价格上涨偏快,远远超过以居住为目的的普通居民的承受能力。随着中国逐步由农业社会向工业社会转型,城镇化的速度不断加快,城镇的规模不断扩张,人们的居住需求也呈现出不断增长的刚性特征,这又进一步增强了房地产企业和投资者抬高房价的动机,促使房价进一步提升。房价的不断抬升有利于高收入群体的投资行为,但支付能力较弱的群体( 进城农民工、入职时间不长的大学生和一般工薪阶层) 可能无力承受,而产生“人才排斥”和“逆城镇化”问题。

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