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域外国家及地区物业立法的经验借鉴

时间:2016-12-26 来源:未知 作者:傻傻地鱼 本文字数:2871字

  第 3 章 域外国家及地区物业立法的经验借鉴

  根据物权法定原则,近现代物业服务立法最早大多是建筑物的各个组成部分归属于不同的所有权人。直到 20 世纪,国外发达国家有关物业服务的立法才日趋完备,多数国家采用适合本国的立法形式,确认建筑物区分所有权,根据不同种类高楼、散户,确立了多种立法模式。例如,像民法模式、住宅法模式、单行特别法模式等等。其中,民法模式,是在民法典中专设章程或明确规定建筑物区分所有权,像瑞士民法典和意大利新民法典都规定了建筑物的所有权;住宅法模式可以理解为在住宅法里专门设立章节做出约定;而大多大陆法系国家适用单行特别法模式,所谓这类模式就是特意为建筑物区分所有产权关系和管理关系的一种立法模式。

  3.1 域外国家及香港地区的先进经验比较。

  3.1.1 英国。

  现代物业服务合同制度的渊源应追溯到 19 世纪中期,地点在大不列颠及北爱尔兰联合王国,那时有位女士,叫做奥克维娅·希尔,她要求租客们严格遵守她的约定,并对她租出去的房产拟定了一套卓有成效的管理意见,从而改进当时物业情况,并且提升业主和租客们关系,当地人竞相模仿。英国衍生的民间物业管理走向专业和行业发展的前沿,适用住宅法模式,且逐渐衍生出完善的物业管理意见。直到至今,在常见房地产开发管理的法律法规中有 50 多种制约着,英国物业服务企业是成熟的,全局上看也立于全球顶端。可以说,英国物业服务的存在与发展是一个历经 100 多年的行业,有着多元化,多层次的发展,在物业服务法律制度方面可以直观的制约物业服务行业的发展。

  3.1.2 美国。

  真正现代意义的物管制度起源于美国,时间追溯 19 世纪末,20 世纪初美国成立的全球物管行业组织可谓是龙头老大,随之又衍生第一个全国性的业主团体。

  在此前提后,美国相继出现建筑物业主和管理人员协会,由此使物业服务具有现新时代意义。有学者指出,英美国家物业企业已经被大众认知,这种服务行业逐渐朝着社会方向发展,所有人或是企业公司皆能进行,只需拿到营业执照就能经营。

  众所周知,在美国《统一区分所有物业产权法》对各个州之间的物业小区管理都有重要的意义。美国的各个州都要求开发商在选择物业的时候,遵循相关法律法规的界定,遵循程序严格办理与之相对应的手续。美国的业主协会分为管理委员会及业主大会,管委会被认定为执行机关,执行业主大会所指定的制度,而业主大会被认定为决策机关,指定相关法律制度,规范业主和物业服务单位的权利。一般物业小区都会选聘物业公司来协助管理小区,物业小区授权物业管理单位行使权力范围,物业服务合同中都作出了明确规定。美国《统一区分所有物业产权法》中第三章对小区业主协会的权力与职责范围进行了规定,其中值得关心的是小区业主协会在本法中除了被赋予了诉讼主体的地位之外,还被赋予了主体资格,小区业主协会可以用自己的名义对外签订合同以及承担义务,聘用,或解聘物业服务公司、其他雇员、代理人、独立承包商。纵观美国物业服务行业,其履行的职务,行使的权利包括:财管服务、行政管理服务、小区房屋及设备维护服务、小区环境养护服务。

  美国适用单行特别法模式。

  3.1.3 新加坡。

  新加坡的物业服务也较为有实效,其原因在于新加坡物业服务组织系统健全;法治管理观念强;其为业主所提供的后续服务与保养质量最优。为了巩固对业主及小区建设,在业主住进新的居住环境后,应当根据小区与业主间应注意的事宜及相关办法,详细地告知业主,签订合理物业服务合同,明确业主权利及物业管理部门的权利、责任。与此同时,相关物业行政管制机关会依据所属区域真实条件务实分析,成立监督机构,受理业主投诉,同时监视各种法规施行状况,以便提升服务水平及管理水平。

  3.1.4 香港特别行政区。

  随着时间推移和社会进步我国香港地区的物业服务行业,逐步衍生出行之有效地物管条例。香港政府在 1970 年订立《多层建筑物(业主法团)条例》,允许业主组成"业主立案法团",参与其居住的大厦并管理日常生活中形成的问题。

  1994 年 8 月修订奏效并推行的香港《建筑物管理条例》对业主的权利、业主法团的地位、职责、管理费用的支出及管理,业主发团与管理人的关系,管理人的权力和职责,业主公契,物业管理中的司法管辖权都作出了规定。

  香港的物业服务的权利起源于大厦公契或物业服务委托合同,立法是以业主公契为特色,开发商在购买房屋时,必须拟定公契,并报政府相关部门登记备案。

  这种办法不仅减少了很多前期的物业纠纷,而且还在某种程度上保障了买房者的某些合法权益。但是,香港地区法律大多被英美法系所影响,只是从物权法理论的角度去研究物业管理权,以此为依据去处理对应的物权关系难免缺乏一些考虑。

  这样有利于物业服务纠纷发生时,有法可依,当然其法规也比较健全,操作性强,强有力的执行力度,相反我国大陆地区在这方面尚有欠缺。

  3.2 域外国家及香港地区对我国物业立法的启示。

  通过比较英国的住宅法模式、美国的《统一区分所有物业产权法》、新加坡及香港地区的《建筑物物业管理条例》,我们可以看出我国的法制尚不健全,法制环境较差,导致物业管理市场不规范。

  3.2.1 健全物业服务法律体系。

  由于我国物业立法起步较晚,对于物业服务法制的可行性界定并不明确,随着物业行业的不断发展,演变出越俩越多的问题,而这些问题都有待完善,导致我国物业服务法律制度出现不健全。在司法实践中,法院对处理相关案例也没有明确的法律法规,如何更好的解决出现的问题,在美国的法律法规中都有清晰地界定,对开发商、住户、物业服务企业等的责任、处罚都有条文规定,便于管理。

  3.2.2 重视业主的权益。

  根据我国目前的法律法规,在物业服务内容、收费体系等应由业主大会与物业服务企业最终共同投票解决。例如,新加坡的立法模式中对于物业服务中的收费问题,政府一般不直接干预收费的具体标准,而我国对物业收费问题最早的实行政府定价,后来逐渐过渡为政府指导价,这样在一定程度上忽视了业主的权益。

  3.2.3 推行多元化服务模式。

  美国的物业服务模式是多种多样的,同时其提供的服务业是高质量的,美国的新型物业服务模式是值得我国借鉴的。我国也应学习扶持一批专业化公司,推动物业服务企业将服务项目外包,这样可以打破我国既要实施管理又要从事服务的传统模式。同时也应逐步分离房地产开发商及物业服务企业,提高服务效率,降低成本,最大利益服务于业主,满足其需求。培养一批高尖端人才,物业服务企业在我国甚至细化到吉林省都是一个新兴行业,高素质尖端人才还很匮乏,因此我国可以借鉴美国的方式,培养一批精通物业服务与管理的专业化人才,实行经理人制度,这样可以高效、优质的工作,更好的促进彼此间的关系。

  纵观国外的立法模式,大多数国家都倾向于业主权利立法,我们的物业服务也起步略晚,因此应当借鉴国外相关国家的专业化、科学化、人性化的特点,吉林省也应借鉴我国的立法模式,适当的扩大业主权利,有针对性的细化物业服务合同内容及法律关系。但是像其他新兴产业一样,物业服务企业在发展到一定时期也会出现"瓶颈".主要体现在地区间发展不平衡、物业服务法制体系不健全、物业服务企业收费难、物业弃管问题严重等等。

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